Investigation On Changing Our Mortgage

The hubby suddenly started talking about how low mortgage interest rates are at the moment and how we might benefit from that. We have this weird mortgage (bankspaarhypotheek) where we keep the debt in full in order to take full advantage of even weirder Dutch tax rules. Yeah, we get a lot of money back from the government. I don’t understand why they stick with the rule…because everybody who takes advantage of this rule is actually screwing the government. Probably some bank lobby dudes who made sure this rule was incorporated…because the banks also benefit from this rule.

Anyway, we looked at changing our mortgage to an annuity with the idea of paying the damn thing off within the next 5 to 10 years. (LOVE!!!)

Our fine with the Tax Man will be around €4.000. (Yes, the government will fine us for not wanting to screw them over anymore!)

We asked the bank to calculate our fine. Yes, we need to pay a fine, because we signed up for our current interest rate till 2020. We got a letter…ouch….€25.000 in total in order to undo this mortgage. Obviously, we have no choice but to stick with the weird mortgage. In 2020 we’ll be able to make another big deposit in the savings part and we’ll bring down the term to 2030. That means we’ll have paid off our mortgage in 20 years instead of 30. Less than 20 years will imply a huge tax fine by the government…yeah, they really really really want us to take advantage of a tax rule that screws them over…and over….and over each year.

Love,

Mrs EconoWiser

P.s. Voor de Nederlanders: let dus op met je bankspaarhypotheek. Daar zit een fiscale klem op en de gevolgen van veranderen zijn echt niet grappig! Wij snappen niet dat de overheid de fiscale klem niet gewoon laat vallen.

Advertisements

17 thoughts on “Investigation On Changing Our Mortgage

  1. Astrid

    Dutch here as well. I didn’t know that. I only know about annuity mortgages, which is one of the two forms that the government now allows a tax break on.

    I commiserate. That’s a blow. Taking a long interest-set period is always a gamble.

    Our mortgage advisor said to take the shortest one (1 year) consistently, will get you the lowest interest over the whole period. Seeing as the interest rate was so low, we took a 3 year, to start with.

    Reply
  2. Zakelijk bezuiniger

    De fiscale klem is slechts die 4000 euro, de 25000 euro is voor het openbreken van je hypotheek. Dus ondanks dat die fiscale klem niet fijn is, vallen de kosten nog wel mee. Hebben jullie dan trouwens al meer dan 8000 euro rente ontvangen in de bankspaarhypotheek in die 5 jaar? Want de boete is over de ontvangen rente, niet over de inleg.

    Overigens, als je na 15 jaar minder dan 72000 hebt opgebouwd in je bankspaarhypotheek zou je hem dan ook al kunnen aflossen. Want de vrijstelling is namelijk 36k per persoon na 15 jaar

    Reply
    1. econowiser Post author

      Idd, die 4000 euro is 52% van de ontvangen rente…we ontvingen al zo’n 8000 euro rente. We hadden meteen een grote inleg gedaan en na twee jaar weer toen we de termijn verlaagden naar 26 jaar. Ik snap hoe het werkt. We hebben nu al zo’n 70K in de spaarpot zitten.

      Reply
  3. Bas

    Inderdaad, eigenlijk gaat het alleen over de 4K. Als je nu eens een berekening maakt om het bankspaargedeelte om te zetten naar annuiteit of lineair en die 4K boete betaalt. Rente laat je zoals het is, tot 2020. Wat levert het je dan op als je de vrijheid hebt om vervroegde aflossingen te doen? Minder rente natuurlijk! En die is wellicht veel hoger dan de 4K boete. In 2020 kun je dan alsnog de rente opnieuw afsluiten, als de hypotheek dan niet al is afgelost 🙂

    Reply
    1. econowiser Post author

      Het bankspaargedeelte omzetten gaat ons altijd 25.000 boete aan de bank boete (dat is wat we gevraagd hebben om een voorstel op te doen, nu de hypotheek open breken in ruil voor een annuïteiten…of we ff 25.000 boete af willen tikken), plus die 4.000 aan de fiscus. Geen enkele berekening laat 30.000 voordeel zien…daarnaast zou ik het qua gevoel ook echt niet kunnen om 30.000 zomaar even aan boetes weg te gooien. Een bankspaarhypotheek is gewoon heel erg voordelig (wij zitten in de hoogste schijf) zolang de HRA blijft en lekker langzaam naar beneden gaat (zelfs met 38% is het aantrekkelijk), dat laten de berekeningen constant zien. Maar we kunnen er dus pas na een looptijd van 20 jaar vanaf…en da’s jammer. Ik had graag over vijf jaar hypotheekvrij geweest…
      Alleen verhuizen is een optie, dan hebben we die 25.000 boete niet…maar om daar nou voor te gaan verhuizen

      Reply
      1. Bas

        Ok, dus de 25K heeft niets met het omzetten van de rentevaste periode te maken maar is gewoon een boete van de bank om de hypotheekvorm om te zetten. Wat een afzetters..

      2. econowiser Post author

        Idd……..die bonussen moeten ergens van betaald worden 😉 Over vijf jaar kunnen we zonder boete van de bank over naar een annuïteiten, dus tegen die tijd maar eens kijken of dat nog nut heeft en afwegen tegen het plan van de bankspaarhypotheek voor 20 jaar in totaal.

  4. Zakelijk bezuiniger

    In principe is de boete logisch, want je breekt contractbreuk en de bank wil gewoon de gemiste rente-inkomsten. Want bij een nieuwe hypotheek ga je ook nieuwe hypotheekrente krijgen. Vergelijk het met je werkgever die je tijdens een jaarcontract na 6 maanden op straat gooit. Dan ga je die 6 maanden ook opeisen. De bank doet dat dus in feite ook.

    Dat het niet fijn is, dat is wat anders.

    Reply
    1. econowiser Post author

      Dat snap ik, maar dat het zo achterlijk hoog is…voor 10.000 hadden we het serieus overwogen. En dat we bij hen wilden blijven, speelt blijkbaar ook geen rol.

      Reply
      1. Zakelijk bezuiniger

        Hoe lager de rente des te hoger de gederfde rente en des te hoger het boetebedrag per maand (het wordt per dag zelfs berekend wat je boete zou zijn). Met de huidige rentes is de boete dus fors

  5. Scot

    Waarom niet een extra storting overwegen in het spaargedeelte van de bankspaarhypotheek ? Dit als alternatief voor de eventuele aankoop van obligaties binnen de beleggingsportefeuille. Rentevergoeding binnen spaardeel zal immers hoger liggen dan effectief rendement op obligaties. Als je maandlasten wilt verlagen kun je binnen bepaalde grenzen extra storten. Daarnaast kun je ervoor kiezen de looptijd van de polis te verkorten ipv verlaging maandlasten dmv extra storting. Je kunt hiervoor berekening opvragen bij hypotheekverstrekker.

    Reply
    1. econowiser Post author

      Bedankt voor het meedenken…maar dat kan dus niet. We hebben bij de start al een grote inleg gedaan en na twee jaar. We wilden het maandbedrag hetzelfde houden en de looptijd naar beneden. Die staat nu op 26 jaar ipv 30. We kunnen een grote inleg niet nog een keer riskeren omdat we niet weten welke rente we tijdens de volgende looptijd krijgen. De manlief heeft het allemaal uitgerekend in en Excelletjes staan. Die rente mag voor het volgende blok bijvoorbeeld nog stijgen tot aan 8%, dan kunnen we nog steeds verlagen naar 20 jaar totaal en dan komt de bandbreedte niet in gevaar. Het is die, pardon my French, f*cking bandbreedte die roet in het eten gooit. Daar moeten we dus heel erg voorzichtig mee zijn. Ons doel is dan ook niet lagere maandlasten (ja, uiteindelijk nul…we hebben een hypotheek die wij op 1 salaris kunnen betalen, mocht het nodig zijn), maar een kortere looptijd want we willen er zo snel mogelijk vanaf. Helaas is het op dit moment dus echt geen mogelijkheid, zonder teveel risico te lopen op de tweede rentetermijn en alsnog niet aan de bandbreedte te kunnen voldoen.

      Obligaties kopen we op het moment sowieso niet, zijn we nog te jong voor 😉

      Reply
  6. theresvalue

    That’s a pretty odd rule, to say the least. However, I guess the best financial decision re paying off/not paying off depends on how much your interest rate is, how much you can make on investments over the timespan of the mortgage, and how much the rate of inflation is in The Netherlands.

    For us in the UK, inflation has been fluctuating, and generally has gone quite low, so it’s been between 0.3 and 3% over the last few years. Our mortgage is currently 1.99% (it’s a tracker, so it costs the Bank of England Base Rate + 1.49%) and we make a lot more than that from the stockmarket, so over the next 17 years, we are putting what we can into various investments, and, in theory, we should have enough money in investments to equal our mortgage in about 12 years. Luckily, we have no fines for paying off early, but we would have to pay some fees if we wanted to change to a different mortgage e.g. I’ve seen one that’s 1.29% + Base Rate.

    Reply

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s